A napokban több kedvező adat is
napvilágot látott az Egyesült Államok gazdasági kilátásait illetően. Az első
negyedéves gyenge adatot már szinte minden egyes piaci szereplő elkönyvelte,
mint az időjárás nem kívánatos mellékhatását. Az infláció és munkanélküliség
megfelelően alakul, a FED folytatta eszközvásárlásainak ütemét újabb 10
milliárddal, így a havi ütem 35 milliárd friss ropogós dollárra zsugorodott. A
kamatok emelését is csak 2015-re várja a piaci konszenzus. Továbbá érdekes hír
lehet, hogy a FED nem tervezi eszközeinek leépítését rövidtávon, csak a
bővülést lassítja, mely szünteti meg teljesen (tapering). Ez még jó ideig
alacsonyan tarthatja a kötvények kamatszintjeit, valamint a várt hosszútávú
növekedést is lefelé módosította a monetáris tanács legutóbbi ülésén, így a
hosszútávú piaci kamatvárakozás is csak 1,125 %-on áll (alapkamatot vizsgálva,
NEM kötvényeket).
Az
alacsony hozamszintek még jó ideig kedvezhetnek a hitelek felvevőinek. Mostani
cikkünkben azt fogjuk megvizsgálni milyen hatással van ez a fordított jelzálog
hitelekre (reverse mortgage). A jelenség maga igen ötletes, kezes, ám nálunk alig ismert és/vagy
használt termék. Alapvetően meglepetés nincs benne, a neve pontosan fedi a
jelentést: az ingatlanomat a bank megveszi részletfizetésre, ami nekem egy
biztos havi megélhetési bázist biztosít, miközben még utcára sem kerülök.
Személyesen szeretem egy Jancsi és Juliskás mézeskalács házhoz hasonlítani a
jelenséget: minden nap török magamnak belőle egy falatot a napi betevőért.
De
jelzálog esetén mi nem a banktól vesszük meg, mondhatnánk. Szerződéseket
tekintve, jogilag valóban nem, de ha jobban belegondolunk a bank pénzén veszünk
egy lakást, amit ha nem fizetünk ki neki (törlesztve) akkor azt ő meg is
tartja. Technikailag a baktól vesszük. Jelen helyzetben épp az ellenkezőjéről
van szó. Elsősorban a termék az USA-ban terjedt el, a nyugdíjasok, akik életük
során saját ingatlanjukba invesztáltak így ki tudják nyerni azt belőle
költözés és egyéb nehézségek nélkül. Hol keres a bank? Természetesen, mint
mindent, ezt is marzsolja bankunk, köznyelven szeret olcsón venni és drágán
eladni, épp ahogy mindenki. Ingatlanunk várt piaci értékének ezáltal csak
töredékét kapjuk meg. Itt jön a képbe a kamatszint és az ingatlanpiac
prosperitásának kérdése.
Egyik
oldalról ha az ingatlan piac jól megy a várt érték valószínűsíthetően magasabb
lesz, így a mi x százalékunk is többet fog hozni a konyhára. Másik oldalról,
mint minden határidős vagy ahhoz hasonló befektetésnél diszkont árat számol
bankunk a jelenérték meghatározásánál. A kamatszintek mint egy lehetőség
költségként jelentkeznek, melyet remél visszanyerni a bank az ügyleten. Minél
magasabb a kamatszint annál magasabb a visszanyerendő lehetőség költség, annál
alacsonyabb a mi X-ünk. A módszer egyéb iránt hasonló az ingatlan értékének,
mint fedezeti eszköz, kiszámításánál.
Láthatjuk,
hogy a jelenlegi ingatlanpiaci növekedési lassulás negatívan, illetve a
tartósan alacsony kamatpálya pozitívan hathat a jelzálog, de főleg a fordított
jelzálog ügyletekre.
