A napokban több biztató elemzés és adat is megjelent az ingatlanpiac tekintetében. A használatba vételi ésépítési engedélyek egyaránt visszapattantak történelmi mélypontjaikról és körülbelül 20% növekedést mutattak a tavalyi év azonos időszakát tekintve (első negyedéves adatokról beszélhetünk). A jelzálog alapú hitelezés is javítást mutat, melybe erősen közrejátszottak a folyamatosan csökkenő kamatszintek. A kamatszintek hatását már épp elég elemző és lap vizsgálta, mi most a lakásár indexek és jelzáloghitelek kapcsolatát fogjuk vizsgálni; hogyan képesek egy egész világgazdaságot romba dönteni, illetve hogyan képesek felpörgetni egy egész pénzügyi iparágat.
2008 Ingatlan buborékok - mitől pukkant ekkorát?
A válságot első sorban az USA ingatlanbuboréknak köszönhetjük, mint azt már a legtöbben tudják. A túlzott hitelezés fújta ezt a buborékot. Olyan ügyfeleknek is folyósítottak pénzt a bankok, akiknek anyagi háttere nem felelt meg az elvárásoknak. Röviden ezeket hívjuk sub-prime hiteleknek, és ezen hitelek kapcsán beszélhetünk sub-prime válásgról. De vajon tényleg a sub-prime hitelek okozták e a válságot? Az ezekből a sub-prime és prime hitelekből álló ingatlan portfolio (melyet a bankokon kívül derivatívákon keresztül egy egész "domino rendszer" tartott) értéke szépen gyarapodott az évek alatt. Ha egy egy adós be is dőlt, nincs gond, hiszen a fedezetet, az ingatlant megkapta a bank és a lakásárak csak felfelé mehetnek. De amikor a piac telítetté vált, elfogytak a vevők, a bankok kezén lévő eladó házak pedig gyarapodtak ez a növekedés megállt és esésbe fordult át. Ám az esést erősítő hatásoknak még koránt sincs vége történetünkben. Mikor a prime hitel felvett adós kiszámolja, hogy 100 000 dollárt fizetett már a házáért és még 150 000 követel rajta a bank, ám a ház jelenlegi értéke nem éri el a 150 000 dollárt ő önként bedobja a törölközőt, a bank viszi a házat, ami már semmit nem ér. Egy egész piac lesz telítve olyan fedezeti árucikkel, ami hirtelen senkinek sem kell, és a prime hitelek is bedőlnek. Még nem a fizetésképtelenség, hanem az adósok racionalitása miatt. Innentől kezdődik a zuhanó repülés, mely nem csak a pénzügyi rendszeren, de a derivativákon keresztül mindenkin áthalad.
Hasonló buborékokat láthattunk még Spanyol és Írországban a 2009-2010 Euro válság alatt.
A jelzálog mint olyan, mindig is az egyik legalapvetőbb biztosítéki forma. Magas és ami fontosabb valódi értékkel bír, ami bár néha hektikusan változik, fizikai haszna miatt mindig is a közgazdaság egyik alapvető pillére lesz. Épp ezért igen fontos tényező a hitelezésben. A fent elmondottaknak épp a fordítottja is igaz lehet egy gyógyuló gazdaságban. Ha az ingatlan árak felfelé mennek megnő a bizalom az ilyen biztosítékú hitelek iránt, a bankok újra elfogadják, mint elégséges fedezetet, a likviditás visszaáramolhat a piacokra. Ez nem feltétlenül jelenti újabb buborék fújását, amennyiben a jegybankok idejében visszaemelik az alapkamatszinteket a normális értékükre.
Hazai kilátások: bár az átadott és építés alatt álló ingatlanok növekvő száma mindenképp egy pozitív hír, hiszen az építő ipar fellendülését mutatja, a lakásáraknak nem feltétlenül tesz jót. Vásárló erő híján megnövelni az kínálatot alacsonyabb árakhoz vezet, mely megrendítheti a jelzáloghitelekbe vetett bizalmat. Az FHB Jelzálogbank Nyrt. által publikált negyedéves lakásár indexek (legfrissebb adatok még mindig csak 2013 Q4) egyenlőre még mindig leszálló ágban vannak, mely nem utal a kereslet növekedésére. Igazi áttöréssel akkor számolhatnak az ingatlanpiaci befektetők, ha ez az index is visszapattan és elindul felfelé.
